Vanmorgen werden we wakker met het nieuws dat V&D op omvallen staat. Vreselijk nieuws voor de medewerkers. Het kwam bovenop het nieuws dat retailgroep Macintosh het moederbedrijf van ondermeer Scapino, Dolcis, Invito en Manfield, naar buiten had gebracht dat het aan de afgrond staat. De eerste reflex van de digitale kerk is “zie je wel, online shoppen is de toekomst”. De tweede reflex zou kunnen zijn dat V&D al jaren geleden gesloopt werd toen durfinvesteerder KKR het onroerend goed afsplitste, de goedlopende ketens uit de groep doorverkocht, tussen 5 en 7,5 miljard euro in haar zak stak en de bloedeloze rest verkocht.
De retailer, inmiddels niet meer dan een opgewarmd lijk, achterlatend met een rotte balans en een berg uitzichtloze schulden. Schulden die toen al zo hoog waren dat er geen geld overbleef voor de in de retail zo broodnodige vernieuwing. De derde reflex zou wellicht kunnen zijn dat het vrijkomen van zoveel vierkante meters gaat zorgen voor prijsdruk op de vierkante meters in de binnenstad.
Flexibele vaste lasten
Deskundigen rollen over elkaar heen om vooral de kracht van het internet te prijzen over gemiste boten en oh ja de beleving en inspiratie van de stad dat zijn code woorden geworden. Ik schreef hier al eerder een artikel over met de kop “Retailers hebben er niets van begrepen of hebben we een beetje boter op het hoofd”? Dat innoveren lijkt me niet zo makkelijk voor winkeliers die huurcontracten hebben die soms wel tien of wel twintig jaar lopen.Veel retailers zouden moeiteloos de crisis hebben overleefd wanneer ze hun vaste kosten flexibel hadden kunnen inrichten. Dan hebben we het nog niet eens over de vaste kosten van medewerkers die soms al tien of twintig jaar op de loonlijst staan.
Wanneer huurprijzen vandaag geactualiseerd zouden worden naar de reële waarde pakken in veel gevallen de vaste kosten tot wel dertig procent lager uit en misschien is dat nog wel te hoog.
Panden op A1-locaties
Eerlijk gezegd denk ik dat veel web initiatieven het loodje zouden leggen omdat ze daar niet tegen kunnen concurreren. Huurprijzen van A1 locaties zijn gebaseerd op winkeltraffic, potentieel koperspubliek. Een stuk van de marketing kosten zit als het ware verrekend in die huurprijs. Als dat koperspubliek wegblijft moeten de prijzen worden aangepast zodat retailers budget kunnen creëren voor marketing die wel klanten trekt. Te hoge huurprijzen zorgen voor te hoge productprijzen in de winkel waardoor retailers met moeite kopers kunnen aantrekken.
Betalen voor A1 locaties op basis van het huidige koopgedrag is als adverteren in een krant die nooit door de brievenbus van een klant wordt geduwd. Dan laat ik alle merkwaardige gemeentelijke heffingen en belastingen zoals bijvoorbeeld de precariobelasting waar winkeliers mee te maken hebben nog even buiten beschouwing. Als er geen kopers komen is een A1 locatie in de stad net zo waardeloos als een locatie op een verlaten industrieterrein en dat moet je terug zien in de huurprijs.
Veel panden op A1 locaties in steden staan bovendien leeg omdat de vroegere eigenaren ze al volledig afbetaald hebben. Vaak wonen ze er nog boven of zitten ze op een zonnig eiland genietend van hun pensioen. Zo’n pand zit ze gewoon niet meer in de weg en de eigenaren wachten op betere tijden of anders gezegd betere huurprijzen. Het omvallen van V&D en Macintosh creëert misschien wel de gewenste extra duw om de huurprijzen nu definitief naar beneden bij te stellen. Dat maakt winkels direct een stuk competitiever.
Vastgoedondernemers kunnen in voorkomende gevallen domweg geen lagere huurprijzen accepteren.
Slim ondernemerschap
Een lagere huurprijs betekent een lagere taxatiewaarde van het onroerend goed. Een lagere taxatiewaarde kan er in resulteren dat de eigenaar vermogen moeten aanzuiveren. Simpel gezegd de bank kan eisen dat er geld wordt bijgestort omdat er nu totaal andere verhoudingen van eigen vermogen versus schuld worden geëist dan pak hem beet zes jaar geleden. Een tijdje leegstand accepteren en wachten op een betere prijs lijkt dan voor alle partijen een betere oplossing.
Een duivelse spagaat ook voor de vastgoedeigenaren. Natuurlijk zijn er ook aardig wat vastgoedbedrijven die het loodje hebben gelegd, dat veroorzaakt dan weer leegstand die dan goedkoop wordt weggezet. Dat kan er in resulteren dat een nieuwkomer zoals het bejubelde Action bijvoorbeeld de helft van de vierkante meter prijs van zijn directe buurman betaalt. Slim ondernemerschap lees ik dan. Ondertussen zorgen de gaten in de winkelstraten voor een onaantrekkelijk winkelbeeld en duwen stadsbestuurders bezoekers met krankzinnige parkeertarieven de stad uit richting de online shop. Voor een dagje parkeren in Amsterdam betaal je inmiddels net zoveel als twintig artikelen bij Zalando.
We steken de loftrompet over de nieuwkomers.
Level playing field
Die nieuwkomers zijn veelal tech bedrijven uit Amerika die wel over alle flexibiliteit beschikken waar het gaat om het arbeidsrecht en daarbij ook nog eens afgestudeerd zijn in de kunst van het belasting ontwijken. Hoewel er miljarden worden omgezet begint bijvoorbeeld online retailer Amazon pas de laatste jaren mondjesmaat belasting te betalen. Geen level playing field. Daar kun je moeilijk tegen concurreren.
Goed beschouwd willen we dat Nederlandse bedrijven snel schakelen en innoveren en kijken we met liefde en bewondering naar de disruptive modellen van overzee. Zodra het over de aantasting gaat van onze sociale verworvenheden zijn we echter minder flexibel en beroepen we ons op het arbeidsrecht dat stamt uit 1945. Dat gaat niet samen.
Geschreven door Tadek Solarz en oorspronkelijk gepubliceerd op zijn blog.
